Gevolgen van het nieuwe huurpuntenstelsel voor bestaande huurcontracten

De nieuwe huurwetgeving (Wet Betaalbare Huur) en het aangepaste huurpuntenstelsel (WWS) roepen bij veel vastgoedbeleggers dezelfde vraag op:
wat betekent dit concreet voor mijn bestaande huurcontracten?

Hoewel huurovereenkomsten in principe blijven doorlopen, is de juridische en praktische positie van veel contracten veranderd. De gevolgen hangen sterk af van de ingangsdatum van het contract, de huurprijs bij aanvang en het aantal huurpunten.

In dit artikel zetten we dat overzichtelijk uiteen.

Wanneer kan een bestaande huurprijs worden verlaagd?

Wanneer blijkt dat de woning bij aanvang van het contract niet voldeed aan de toen geldende liberalisatiegrens en het vereiste aantal huurpunten, kan de huurprijs worden aangepast tot het gereguleerde niveau.

Waarom bestaande huurcontracten niet allemaal gelijk worden geraakt

De liberalisatiegrens en het vereiste aantal huurpunten zijn niet statisch, maar afhankelijk van het moment waarop de huurovereenkomst is ingegaan. Daardoor kunnen twee vergelijkbare woningen juridisch in een andere positie vallen.

Overzicht liberalisatiegrenzen per ingangsdatum

Voldoet een woning bij aanvang niet aan zowel de huurprijsgrens als het vereiste aantal punten, dan kan deze juridisch als gereguleerd worden aangemerkt.

Op basis hiervan vallen bestaande huurcontracten in de praktijk in drie categorieën.

Categorie 1 – Bestaande contracten die direct onder druk staan

Deze contracten lopen het hoogste risico.

Wanneer valt een contract in categorie 1?

• huurprijs bij aanvang onder de toen geldende liberalisatiegrens
• onvoldoende huurpunten volgens het WWS
• contract gestart vóór of rond 1 juli 2024

Concrete gevolgen

• Lagere huurprijs:
  de verhuurder is verplicht de huur te verlagen tot het niveau dat past bij de actuele puntentelling.
• Actie ligt bij de huurder:
  ondanks de verlagingplicht moet de huurder zelf het initiatief nemen.
  De huurverlaging geldt, in tegenstelling tot gebreken of toetsing aanvangshuur, niet met terugwerkende kracht.
• Technische onderbouwing vereist:
  onderhoud, energielabel en puntentelling moeten aantoonbaar kloppen.
• Toetsing met risico:
  controle door de Huurcommissie of gemeente pakt in deze situaties vaak nadelig uit.
• Beperkte herstelruimte:
  correcties achteraf zijn slechts in beperkte mate mogelijk.

In deze situaties is actueel technisch inzicht cruciaal.
Lees hoe technisch vastgoedbeheer hierbij helpt

Categorie 2 – Contracten die indirect onder druk komen te staan

Deze contracten lijken veilig, maar zijn kwetsbaar bij mutatie of handhaving.

Wanneer valt een contract in categorie 2?

• huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens

• maar die volgens het nieuwe WWS onder het gereguleerd segment (lees: te weinig punten) valt

• vooral relevant bij bestaande contracten uit 2023–2024

Concrete gevolgen

• lagere huur. De verhuurder is verplicht de huurprijs te verlagen tot het huurprijsniveau dat met de nieuwe puntentelling in overeenstemming is.

• ondanks dat verhuurder verplicht is om te verlagen, dient de huurder zelf in actie te komen.

• de verlaging geldt niet met terugwerkende kracht.

• onderhoud, energielabel en puntentelling moeten kloppen.

• toetsing door Huurcommissie of gemeente pakt vaak nadelig uit

• herstel achteraf is beperkt

Dit is typisch een situatie waarin vastgoedbeheer het verschil maakt.
Meer over vastgoedbeheer met regie

Categorie 3 – Contracten die voorlopig buiten schot blijven

Deze contracten zijn nu veilig, maar niet onaantastbaar.

Wanneer valt een contract in categorie 3?

• huurprijs bij aanvang ruim boven de grens

• ruim voldoende punten

• kwaliteit en documentatie op orde

Wat dit betekent voor vastgoedbeleggers

In alle categorieën geldt:

• risico’s ontstaan door gebrek aan actueel inzicht

• problemen komen vaak pas boven water bij mutatie of handhavingsverzoek

• dan is de speelruimte beperkt

• actievere handhaving, beter geïnformeerde huurders en no-cure-no-pay-bureaus kunnen druk zetten op de exploitatie
• Veel gemeenten verstrekken inmiddels verhuurvergunningen (als een vastgoedbelegger meerdere panden in een stad heeft). Het niet voldoen aan wet- en regelgeving kan gevolgen hebben voor de verhuurvergunning!

Daarom draait vastgoedbeheer steeds minder om reageren en steeds meer om vooruitkijken en regie.

Twijfel je in welke categorie jouw huurcontracten vallen?
Twijfel je of je vastgoed nog goed wordt beheerd?

Terug naar het overzicht

Wil je eerst het bredere kader begrijpen?

Nieuwe huurwetgeving en huurpunten: wat betekent dit concreet voor vastgoedbeleggers?

Deze pagina biedt vastgoedbeleggers een feitelijk en praktijkgericht overzicht van de gevolgen van het nieuwe huurpuntenstelsel voor bestaande huurcontracten, ingedeeld naar risico en handelingsruimte.

Samenvattend

• de gevolgen verschillen per contract

• datum, huurprijs en punten zijn bepalend

• vooral categorie 2 wordt onderschat

• Het vraagt om inzicht en proactief vastgoedbeheer